🚀 Dein Vermögens-Turbo: Rollierendes Eigenkapital für Vermietimmobilien – Vom Einmal-Käufer zum Immobilien-Millionär!
Du denkst strategisch. Deine Investition sollte das auch tun.
Du bist Akademiker, möglicherweise Beamter oder stehst am Anfang einer steilen Karriere. Du bist es gewohnt, komplexe Systeme zu verstehen und strategische Entscheidungen zu treffen, die dir langfristige Vorteile bringen. Du weißt, dass Vermögensaufbau planbar ist.
Du hast den Wunsch, Immobilien als passives Einkommen und zur Altersvorsorge zu nutzen. Das ist klug. Du hast vielleicht schon deine erste Vermietimmobilie im Blick oder besitzt sie bereits.
Aber weißt du, wie du aus dieser einen Immobilie ein echtes Vermögensportfolio aufbaust, ohne ständig neues, hart verdientes Geld einzusetzen?
Das Gefühl der Blockade: Kapitalbindung bremst deinen Erfolg.
Die meisten Investoren machen den Fehler, den sie sich leisten können: Sie kaufen eine Immobilie. Das ist gut. Aber dann bleibt ihr gesamtes Eigenkapital für Jahre festgebunden.
Der Irrtum: Ich brauche für jede Immobilie neues, frisches Eigenkapital.
Die Wahrheit: Du kannst das bereits gebundene Kapital in deiner ersten Immobilie „rollen“ lassen und es für den Kauf der nächsten Immobilie nutzen. Das ist die Macht des Rollierenden Eigenkapitals.
Dieses System ist der Turbomotor für deinen Vermögensaufbau, aber es ist komplex und juristisch anspruchsvoll. Es erfordert einen Spezialisten an deiner Seite.
Wir sind dein Vermögens-Architekt für Immobilien.
Wir, der Fairsicherungsladen, sind dein unabhängiger Finanz- und Immobilienspezialist. Wir sind darauf fokussiert, die finanzielle Kraft von Akademikern und Beamten durch intelligente Hebelstrategien wie das Rollierende Eigenkapital maximal zu nutzen.
Unsere Mission: Wir zeigen dir, wie du deine erste Immobilie als Bank für die zweite, dritte und vierte Immobilie nutzt.
Stoppe die Kapitalbindung. Starte jetzt mit dem Aufbau deines Immobilien-Imperiums.
Die Vollanalyse der Strategie: Die Macht des Rollierenden Eigenkapitals.
Das Rollierende Eigenkapital – auch bekannt als “Recycling des Eigenkapitals” oder “Buying with None of Your Own Money” (BNOYM) – ist die Königsklasse der Immobilienfinanzierung. Es basiert auf dem Hebel, den du durch die Wertsteigerung und die Tilgung deiner ersten Immobilie erhältst.
1. Der Hebel der Wertsteigerung (Der Markt-Faktor).
Wenn du eine Immobilie kaufst, steigt diese über die Jahre im Wert.
Die Chance: Nach wenigen Jahren (oft 3 bis 5) hat deine Immobilie einen höheren Marktwert als zum Zeitpunkt des Kaufs.
Der Roll-Mechanismus: Wir nutzen diesen Mehrwert als zusätzliche Sicherheit für die Bank. Die Bank ist bereit, diesen unrealisierten Gewinn zu beleihen.
2. Der Hebel der Tilgung (Der Disziplin-Faktor).
Du tilgst deine erste Finanzierung regelmäßig.
Die Chance: Dein ursprünglicher Kredit sinkt. Dadurch steigt dein Netto-Eigenkapital in der Immobilie.
Der Roll-Mechanismus: Die Differenz zwischen dem aktuellen Marktwert und der verbleibenden Restschuld ist dein freies, rollierendes Eigenkapital. Dieses wird neu beliehen und für den Kauf der nächsten Immobilie eingesetzt.
3. Die Umsetzung: Der KfW-Kredit oder Beleihung der ersten Rangstelle.
Um das Kapital tatsächlich zu befreien, braucht es die richtige Finanzierungsstruktur.
Der Spezialisten-Weg: Wir prüfen, inwieweit die Bank bereit ist, die neue Beleihung als Ablösung des ursprünglich eingesetzten Kapitals zu definieren. Oft nutzen wir dafür günstige Rahmenkredite oder zweite Hypotheken (wenn die erste Finanzierung weit genug getilgt ist).
Ziel: Deine gesamte Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) für Immobilie 2 werden aus Immobilie 1 finanziert.
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More Information🔥 Polarisierender Check: Die 4 größten Hürden beim Rollierenden Eigenkapital.
Diese Strategie ist hochkomplex und funktioniert nur, wenn diese Hürden professionell genommen werden.
Hürde 1: Die Zinsbindung (Das Timing-Dilemma).
Du kannst das Eigenkapital nur dann einfach rollen, wenn die Zinsbindung deiner ersten Immobilie endet oder wenn du eine teure Vorfälligkeitsentschädigung in Kauf nimmst.
Die Falle des Selbermachens: Du verkaufst oder beleihst zum falschen Zeitpunkt und verlierst viel Geld durch Strafzinsen.
Die Spezialisten-Lösung: Wir planen die Finanzierungsstrukturen so, dass sie synchronisiert sind. Wir nutzen Forward-Darlehen und richtige Beleihungsgrenzen von Anfang an, um Flexibilität zu gewährleisten.
Hürde 2: Die 100-Prozent-Beleihungsgrenze (Die Bank-Skepsis).
Viele Banken beleihen nur bis maximal 80% des Verkehrswertes (Beleihungsauslauf). Die Finanzierung der Kaufnebenkosten wird oft abgelehnt.
Die Falle des Selbermachens: Du stößt an die Grenze der Bank. Deine Strategie bricht zusammen.
Die Spezialisten-Lösung: Wir arbeiten mit Spezialbanken und Versicherern zusammen, die die langfristige Stabilität von Beamten und Akademikern als Sicherheit sehen. Wir verhandeln höhere Beleihungsausläufe (bis zu 110% des Kaufpreises, wenn der Beleihungswert dies zulässt).
Hürde 3: Die steuerliche Tücke (Die Finanzamt-Hürde).
Die Aufnahme eines neuen Kredits auf die bereits vermietete Immobilie muss zweckgebunden sein, damit die Zinsen als Werbungskosten abgesetzt werden können.
Die Falle des Selbermachens: Du nutzt das Geld für private Zwecke (neues Auto oder Renovierung der selbstgenutzten Wohnung). Das Finanzamt lehnt den Zinsabzug ab.
Die Spezialisten-Lösung: Wir strukturieren die Darlehensverträge und Kontobewegungen so, dass die Zweckbindung (Investition in Immobilie 2) juristisch wasserdicht ist. Wir sparen dir Tausende von Euro Steuern.
Hürde 4: Die Bonitätsprüfung bei der Mehrfach-Beleihung (Der Schulden-Faktor).
Jede neue Finanzierung belastet deine persönliche Bonität. Bei der dritten oder vierten Immobilie kann die Bank „Stopp“ sagen.
Die Falle des Selbermachens: Du versäumst es, die Mieteinnahmen der ersten Immobilien korrekt als Einkommen bei der Bank anzuerkennen zu lassen.
Die Spezialisten-Lösung: Wir erstellen für dich einen professionellen Finanzierungs-Report, der die langfristige Ertragskraft deines gesamten Immobilienportfolios darstellt. Das überzeugt die Banken.
Der Unterschied zwischen Amateuren und Profis ist die steuerliche und juristische Korrektheit.
💡 Unser Ärztehaus-Prinzip: Dein 3-Schritte-Plan zum Rollierenden Kapital.
Wir machen diese komplexe Strategie klar, planbar und sicher für dich.
Schritt 1: Die Anamnese und die Bewertungs-Analyse.
Wir bewerten deine aktuelle Immobilie (Immobilie 1) anhand aktueller Marktdaten. Wir berechnen das potenzielle freie Eigenkapital (Marktwert abzüglich Restschuld) und definieren deinen Ankaufszeitpunkt (Immobilie 2).
Dein Gewinn: Du weißt genau, wie viel Kapital du für den nächsten Kauf freisetzen kannst.
Schritt 2: Die Spezialisten-Diagnose (Das Finanzierungs-Matching).
Wir erstellen einen Portfolio-Finanzierungsplan. Wir wählen die Partnerbank, die den Beleihungsauslauf für das rollierende Kapital akzeptiert. Wir sorgen für die zweckgebundene Darlehensstruktur zur steuerlichen Optimierung.
Dein Gewinn: Wir garantieren die juristisch und steuerlich korrekte Freisetzung des Kapitals.
Schritt 3: Die Lückenlose Umsetzung und die Langzeit-Therapie.
Wir wickeln die neue Beleihung von Immobilie 1 und den Kauf von Immobilie 2 synchronisiert ab. Danach planen wir sofort den nächsten Zyklus (Immobilie 3).
Dein Gewinn: Du hast einen festen, unabhängigen Spezialisten, der deine Vermögensbilanz proaktiv steuert und das Timing für dich übernimmt.
Wir machen aus deinem Eigenkapital einen sich ständig vermehrenden Turbo-Motor.
🔑 Der Unsichtbare Hebel: Die Bonität des Beamtenstatus.
Als Beamter oder Akademiker hast du einen enormen Vorteil bei dieser Strategie, den du unbedingt nutzen musst.
Die Bank liebt Sicherheit.
Deine gesicherte Bonität und dein stabiles Einkommen (gerade als Beamter) geben Banken die maximale Sicherheit.
Deine Chance: Wir nutzen diese Stabilität, um höhere Beleihungsausläufe (100 % des Kaufpreises und mehr) für die Folgeimmobilien zu verhandeln. Die Bank macht bei dir Ausnahmen, die sie bei anderen nicht macht.
Ohne einen Spezialisten, der diese Bonität optimal vermarktet, lässt du Geld auf der Straße liegen.
🎯 Dein emotionaler Turbo: Vom Sparer zum Investor.
Die Strategie des Rollierenden Eigenkapitals gibt dir die volle Kontrolle über deinen Vermögensaufbau.
Der positive Trigger: Freiheit durch den Hebel.
Du musst nicht mehr warten, bis du neues Geld gespart hast. Du nutzt das bereits vorhandene Vermögen in deinen Immobilien.
Unser Versprechen: Wir machen deinen Vermögensaufbau schneller, sicherer und steuerlich optimiert.
Dein Gefühl: Du bist ein aktiver Vermögensverwalter, nicht mehr nur ein Sparer. Du hast die Strategie der Profis adaptiert.
Wir haben Tausenden von Akademikern geholfen, den Schritt vom Einmal-Käufer zum strategischen Immobilien-Investor zu machen. Unsere hunderte positiven Bewertungen sind dein Beweis für unsere Expertise in komplexen Hebelstrategien.
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Vertiefung: Der steuerliche Rahmen beim Rollieren des Kapitals.
| Maßnahme | Steuerliche Relevanz | Konsequenz bei Fehler |
| Erste Beleihung | Auszahlung des Kredits muss auf separates Konto erfolgen. | Die Zinsen für den neuen Kredit sind nicht abzugsfähig. |
| Zweckbindung | Das Geld muss innerhalb kurzer Zeit für die neue Vermietimmobilie verwendet werden. | Das Finanzamt sieht das Geld als privat und streicht den Werbungskostenabzug. |
| Beleihungshöhe | Beleihung darf nur bis zur 100%-Marke des Kaufpreises der Erstimmobilie gehen. | Wenn die Beleihung den ursprünglichen Kaufpreis überschreitet, droht Spekulationssteuer bei einem späteren Verkauf (komplexes Thema, das wir lösen). |
Wir stellen sicher, dass deine Steuerlast minimal bleibt.
Optimiere deinen Vermögensaufbau.
Du hast gelernt: Das Rollierende Eigenkapital für Vermietimmobilien ist die ultimative Wachstumsstrategie. Aber sie ist kein Selbstläufer.
Lass dich nicht von Bankberatern abwimmeln, die diese Struktur nicht verstehen oder nicht anbieten dürfen.
Nutze die Expertise, die juristische Präzision und die Unabhängigkeit unserer Spezialisten, um diese Strategie fehlerfrei umzusetzen.
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5 Wichtige Fragen zum Rollierenden Eigenkapital (FAQs)
Ja, die Auszahlung des Kredits ist kein Gewinn, sondern ein Darlehen. Es ist steuerneutral. Entscheidend ist, dass die Zinsen für den neuen Kredit als Werbungskosten abgesetzt werden. Dies ist nur möglich, wenn die Zweckbindung (Investition in eine neue Vermietimmobilie) korrekt nachgewiesen wird.
Theoretisch, sobald deine Immobilie im Wert gestiegen ist und die Zinsbindung beendet ist oder du eine teure Vorfälligkeitsentschädigung in Kauf nimmst. Wir planen oft einen Zyklus von 5 bis 10 Jahren pro Immobilie. In Niedrigzinsphasen sind kürzere Zyklen attraktiver. Wir berechnen das optimale Timing.
Eine zentrale Rolle! Die Tilgung senkt die Restschuld und erhöht somit den freien Beleihungsspielraum in der ersten Immobilie. Wir empfehlen anfangs eine moderate Tilgung, um schnell Kapital freizusetzen, und höhere Tilgungen erst bei fortgeschrittenem Portfolio, um das Risiko zu senken.
Du überzeugst sie nicht – wir überzeugen sie. Wir legen den Banken einen professionellen Finanzierungs-Report vor, der die Gesamtstrategie, die Mietrendite und deine gesicherte Bonität klar darstellt. Wir arbeiten nur mit Banken zusammen, die diese strategische Denkweise verstehen und unterstützen.
Nein, und genau das ist die Schönheit dieser Strategie! Du beleihst die erste Immobilie nur neu. Du behältst die erste Immobilie, profitierst weiter von den Mieteinnahmen und dem Wertzuwachs, nutzt aber das gebundene Kapital für den Kauf der nächsten Immobilie. Das maximiert deinen Hebel.
Hier erzählen wir von rollierendem Eigenkapital zur Immobilienfinanzierung bei Vermietobjekten.
Viel Spaß beim Video!
Auf dem Youtube-Kanal “Der Fairsicherungsladen GmbH unabhängiger Versicherungsmakler und Finanzberater Karlsruhe” erklären wir dir Versicherungen so einfach wie möglich. Wir möchten dir helfen zu verstehen, welche Versicherungen du wirklich brauchst und welche nicht. Welche zur Sicherung deiner Existenz unverzichtbar sind und wie sich der Bedarf in deinem Leben verändern kann.
Hier bleibst du auf dem neusten Stand auch bei wichtigen Änderungen durch die Politik zum Thema Versicherungen, Finanzen, Altersvorsorge, Rente, BU, PKV und den ganzen Anderen.
Ergänzend stehen wir dir gerne mit unserem Blog, kostenlosen Ratgebern oder einer Online-Beratung zur Verfügung. Wir freuen uns auf deine Anfrage!
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